Des règles générales en trompe l’œil
L’investisseur devra donc respecter des plafonds de loyers, inférieurs d’environ 30% à ceux du marché, et les ressources du locataire ne devront pas excéder un certain montant. En contrepartie, le bailleur disposera de la possibilité d’amortir 65% de la valeur du bien sur quinze ans et bénéficiera d’un abattement fiscal de 30% sur les loyers. C’est peu, pensez-vous, en comparaison des avantages accordés jusqu’alors au Robien ? Non ! Car si le gouvernement n’abandonne pas le secteur quasi libre, il a décidé de revisiter l’ancien régime Robien, en vigueur depuis 2003. L’amortissement est désormais limité à 50% de la valeur du bien sur neuf ans. Qui plus est, sur l’autel de la simplification de l’impôt sur le revenu, l’abattement forfaitaire de 6% sur les loyers a été supprimé ! D’aucuns résument l’équation posée aux investisseurs de la façon suivante : faut-il opter pour un bien peu rentable mais favorisé fiscalement, ou préférer une opération plus lucrative avec une carotte moins attractive côté impôts ? Difficile de prendre position sans entrer dans le détail (voir récapitulatif) et sans écarter certains réflexes liés au régime antérieur.
Un amortissement sur sept ans à 6% dans tous les cas
D’un point de vue fiscal tout d’abord. Jusqu’alors, par exemple, le gros de l’amortissement s’effectuait sur cinq ans au taux de 8%. Changement de décor aujourd’hui. Dans le Borloo populaire, comme dans le Robien modifié, il s’étale désormais sur sept ans au taux de 6%. Avec deux conséquences à la clé, liées au plafonnement à 10 700 euros de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global du contribuable. D’une part, la baisse du taux de l’amortissement annuel augmente les possibilités d’investissement. Hier, il fallait acquérir un bien immobilier de 133 750 euros (10 700 / 8%) pour afficher 10 700 euros d’amortissement. Demain, il sera envisageable d’aller jusqu’à 178 333 euros (10 700 / 6%) ! Une bonne nouvelle dans un marché où les prix ne cessent de progresser. «Il est aussi possible de maximiser l’économie fiscale sur deux années supplémentaires», explique Fabrice Rosset, président du directoire d’Adomos, courtier sur Internet, spécialiste en produits d’investissement immobilier. Bref, d’imputer des déficits fonciers sur sept ans au lieu de cinq ans. Attention ! Dans ce cas, pas question d’espérer revendre à la fin des neuf ans de location minimale imposée. Car tout bénéficiaire de l’imputation des déficits fonciers doit conserver le bien concerné durant trois ans après l’obtention de cet avantage pour la dernière fois. Sinon, l’imputation accordée par le fisc est remise en cause.
A ce stade de la présentation un peu plus détaillée des programmes, aucun gagnant n’apparaît. Et avec raison car les règles évoquées sont pour l’instant les mêmes dans les deux régimes ! Sur l’amortissement, Borloo et Robien font en effet cause commune au début. Après avoir été à 6% pendant sept ans, l’amortissement passe à 4% pendant deux ans. Bref, au bout de neuf ans, les investisseurs ont déduit de leurs revenus imposables 50% (6% x 7 + 4% x 2) de la valeur de leur investissement.
Les petits plus du Borloo
Si vous cherchez les différences fiscales entre Borloo et Robien, vous les trouverez seulement sur deux points. Un, si vous envisagez une opération sur une durée plus longue que les neuf ans imposés par la loi. Auquel cas, le Borloo vous offrira une possibilité d’amortissement supplémentaire de 15%, à hauteur de 2,5% pendant six ans après la neuvième année. D’où la nécessité de s’interroger sur la durée du montage envisagée. Deux, l’abattement de 30% sur les loyers accordés par la loi Borloo. Il vient se rajouter aux frais déductibles dans le régime général et donne l’occasion de minorer encore plus les revenus fonciers imposables. Ce qui permet, au final, de profiter plus facilement du plafond de déduction de 10 700 euros et de défiscaliser d’autres revenus fonciers perçus par ailleurs.
Faire le point sur son patrimoine et ses objectifs n’est pas suffisant. Plus que jamais, il faut aussi s’intéresser de près au marché locatif. Histoire d’estimer sérieusement votre futur loyer. Une récente enquête de l’Agence nationale de l’information sur le logement sur les effets du Robien faisait ainsi le constat d’une pléthore d’offres locatives, notamment dans les petites et moyennes villes, se traduisant par une augmentation des délais de relocation, voire des baisses de loyers ! A contrario, dans les zones avec une forte demande de location, l’enquête concluait à un effet inflationniste sur les loyers. Explication : les propriétaires fixent alors ceux-ci en référence aux plafonds à respecter… Or, ces derniers sont parfois au-dessus des prix du marché.
Pour tenter de remédier à ce type de dérives, le législateur a donc repris en main la manette de l’enca-drement des loyers. Pour le Robien, une zone B2 est créée correspondant aux villes de plus de 50 000 habitants tandis que les loyers de la zone C sont abaissés. Quant au Borloo, la couleur est clairement annoncée : les plafonds de loyers doivent permettre à des ménages aux revenus moyens de se loger. Les chiffres retenus vont de 6,62 euros le mètre carré dans la zone C jusqu’à 15,91 euros le mètre carré dans la zone A.
Cinq éléments à prendre en compte
Et certains propriétaires de s’interroger pour savoir si leur investissement va être rentable. Voire ne pas leur coûter trop cher… Car la réalisation d’une opération immobilière locative repose en général sur un emprunt. A certaines époques bénies, le montant du loyer et l’économie fiscale couvraient les mensualités du prêt. Il était alors possible de se constituer un patrimoine à crédit sans effort d’épargne ! Aujourd’hui, les choses ont bien changé. Déjà, diminution des taux d’imposition oblige, l’avantage fiscal a été minoré. Les loyers, eux, subissent une pression baissière. Et d’un autre côté, le taux du crédit augmente.
La vraie réponse se trouve donc dans des simulations détaillées à partir de cinq éléments clés : existence de revenus fonciers par ailleurs, tranche marginale d’imposition, prix d’acquisition du bien, loyer perçu et durée du montage envisagée. Inutile d’aller très loin dans le détail des calculs si votre budget vous permet seulement d’acquérir un studio. Ces logements se louant nettement plus cher que les deux pièces et a fortiori que les trois pièces, ils offrent presque partout un investissement moins intéressant en Borloo où il faut se contenter d’un loyer d’environ 125 euros dans la zone C et d’environ 400 euros dans la zone A. Robien l’emporte donc par KO.
Pas question d’espérer autofinancer le montage
Dans d’autres situations, Borloo prend sa revanche. Tel est le cas des villes où les plafonds sont proches des loyers libres. On en trouve, sauf dans la zone C. Dans notre banc d’essai (voir tableau ), citons par exemple les agglomérations de Bordeaux, de Tours, de Strasbourg, etc. Au cours des neuf premières années, Borloo l’emporte grâce à l’abattement supplémentaire de 30% sur les revenus fonciers. Puis, grâce au surcroît d’amortissement. Quel que soit le régime, il conviendra toutefois de mettre la main à la poche. En achetant un trois pièces à Mérignac à 161 000 euros, un ménage d’investisseurs devra faire un effort de trésorerie moyen sur vingt ans de 451 euros par mois avec le Robien et de 364 euros avec le Borloo. Gare ici à ne pas se laisser entraîner trop loin des centres-ville. Ces localisations permettent certes de respecter les plafonds de loyers Borloo avec des prix de vente raisonnables et de proposer une rentabilité brute correcte. D’ores et déjà, l’offre des promoteurs se concentre ainsi à la périphérie des grandes agglomérations. Problème : la valorisation à terme de l’investissement devient alors plus aléatoire.
Des simulations indispensables
Restent les cas, les plus nombreux, où le match se joue aux points. En particulier, lorsque les loyers du marché sont supérieurs à ceux du Borloo. Tout dépend alors du différentiel de loyer et du surcroît de gain fiscal réalisé. Prenons l’exemple d’un investissement de 83 500 euros, près de Deauville. Sur ce marché, les plafonds de loyers au mètre carré sont respectivement de 9,04 euros pour le Borloo et de 11,30 euros pour le Robien. En pratique, le manque à gagner en termes de loyer est compensé par la fiscalité quand il s’agit d’un ménage taxé à 40%. Tout au moins sur vingt ans. Car sur une décennie, le besoin en trésorerie est moins important avec le Robien… Sur des taux d’imposition inférieurs, le Robien l’emporte. Mais vu la faiblesse de l’avantage fiscal dans la rentabilité globale, le jeu de l’immobilier locatif neuf en vaut-il alors la chandelle ?
Si vous voulez investir dans la pierre, demandez donc à votre intermédiaire deux simulations. Une par régime. Sachez enfin que les commerciaux n’apprécient guère le trop plein en matière d’offre et qu’ils risquent de privilégier très vite un des deux dispositifs… Quoi qu’il arrive, la balle reste toutefois dans votre camp : le choix d’un régime se fait dans la lettre d’engagement de location accompagnant la déclaration de revenus.
Source : Mieux Vivre Votre Argent - Copyright : © Mieux Vivre Votre Argent 2006.
